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CÓDIGO DE EDILÍCIAS O presente código foi elaborado em conformidade com o que versa o Capítulo I Art. 4º Item III e Capítulo III Art. 8º Alínea “a” do Estatuto Social aprovado pela Assembléia Geral Extraordinária do dia 07 de novembro de 2004 e tem por finalidade ratificar os requisitos exigidos pela Associação Parque Village Castelo, doravante denominada Associação, no sentido de manter o padrão das construções do loteamento, além de definir as responsabilidades e procedimentos dos proprietários. As normas aqui definidas aplicam-se a todos os lotes do loteamento fechado Parque Village Castelo, exceto os lotes 10, 11, 12 e 13 da quadra H de propriedade da própria Associação. O presente Código de Edilícias está assim dividido: CAPÍTULO I - DA APROVAÇÃO DE PROJETO CAPÍTULO II - DAS NORMAS TÉCNICAS CAPÍTULO III - DA CONSTRUÇÃO CAPÍTULO IV - DAS VISITAS TÉCNICAS CAPÍTULO V - DA PARALIZAÇÃO DAS OBRAS CAPÍTULO VI - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
CAPÍTULO I - DA APROVAÇÃO DE PROJETO Art. 1º – Antes da apresentação do projeto na prefeitura do município de Itu para construção, reconstrução, ampliação ou reforma que implique em alteração da estrutura da residência, para cumprir com o artigo 46 da Lei Municipal de n° 4058/96, o proprietário deverá ter o projeto aprovado previamente pela Associação. Art. 2° – A aprovação do projeto pela Associação não exime o proprietário do cumprimento das legislações municipais, estaduais e federais vigentes e pertinentes a edificações. Art. 3° – A aprovação do projeto e fiscalização das obras pela Associação não implica na assunção por esta de qualquer responsabilidade por sua execução. Não exime também o proprietário e o responsável técnico das suas responsabilidades civis, técnicas e criminais por negligência ou má execução da edificação, sendo o mesmo responsável por quaisquer danos que venham a sofrer ou provocar a terceiros. Art. 4º – Ficam expressamente vetadas construções do tipo "pré-fabricadas" em madeira. Art. 5º – Para aprovação do projeto na Associação, o proprietário deverá encaminhar à Administração os seguintes documentos: a) Declaração assinada de que tem conhecimento de todos quesitos constantes do presente Código (modelo disponível na Administração ou no site www.villagecastelo.com.br ) . b) projeto completo em 2 (duas) vias contendo implantação / plantas baixas / corte / planta cobertura / elevações, todas em escalas compatíveis / levantamento topográfico do lote / projeto hidráulico que deverá prever a separação dos esgotos sanitários e das demais águas / projeto de drenagem de águas pluviais / projeto da fossa séptica / projeto do muro de arrimo (quando existir) e projeto de caixa de entrada de energia, água, telefone e/ou gás. c) 4 (quatro) vias do projeto simplificado, conforme modelo exigido pela Prefeitura da Estância Turística de Itu, seguindo as normas da legislação vigente na data da aprovação. Art. 6º – No ato da entrega dos documentos na Administração, o proprietário deverá efetuar o pagamento da taxa de aprovação de projetos no valor de 1 (uma) taxa de manutenção do mês em vigor da data do protocolo de entrega através de cheque nominal à Associação. Art. 7º – A Associação terá o prazo de até 8 dias úteis, a contar da data do protocolo de entrada, para devolver o projeto analisado para o proprietário, tendo tal projeto sido aprovado ou não.
CAPÍTULO II - DAS NORMAS TÉCNICAS Art. 8º – O projeto deverá atender às seguintes especificações quanto a recuos que serão contados a partir das paredes acabadas até a divisa do lote: a) Recuo frontal:
b) Recuos laterais: 3,30m (três metros e trinta centímetros) de ambas as divisas laterais. c) Recuo dos fundos: 3,00m (três metros) da divisa dos fundos do terreno. Parágrafo 1º – Recuos para construções secundárias de qualquer espécie, inclusive piscina, deverão obedecer os recuos laterais e de fundos previstos nas alíneas b) e c) exceto pergolado em garagem, sendo que este não poderá ser coberto em hipótese alguma por qualquer tipo de elemento construtivo, como telhas de barro, vidros, etc... não podendo ainda invadir os recuos frontais estabelecidos. Parágrafo 2º - Somente a casa de máquinas da piscina poderá ser construída nos recuos laterais ou de fundos. Art. 9º – A faixa de recuo da frente só poderá ser usada como jardim, exceto a construção do abrigo do cavalete de água, luz e telefone, dentro dos padrões das concessionárias, sendo que nas laterais do recuo frontal será admitido apenas o fechamento até a altura máxima da caixa de entrada de energia/água pré aprovada em alvenaria, pedra, cerca viva ou material em harmonia com o estilo da construção, altura esta a permitir uma melhor amplitude de visão para que a vigilância possa executar as rondas com mais segurança. Art. 10º – A construção principal, inclusive a projeção de balanços (quando somada ao cálculo de área mínima e máxima permitida no lote, não deverá incluir projeção de beirais) não poderá ocupar área superior a 1/3 (um terço) da área do lote e área inferior a 1/7 (um sétimo) da área do lote. As edículas externas (garagem, quarto de empregada, WC, lavanderia, etc...) não poderão ter mais de dois pavimentos (térreo e superior) e não poderão ocupar área superior a 1/10 (um décimo) da área do lote. No caso de incorporação das edículas à edificação principal, o conjunto poderá ocupar, no máximo, 45% (quarenta e cinco por cento) da área do lote. As edículas ficarão recuadas 20,00m (vinte metros), no mínimo, no alinhamento da rua ou das ruas, não podendo voltar nem abrir diretamente para as ruas, portas de compartimentos sanitários ou lavadouros. As edículas, quando não incorporadas à edificação principal, deverão observar um afastamento de, no mínimo, 3,00m (três metros) da edificação principal. Quando o lote apresentar barranco de grande altura no alinhamento da rua, a juízo da Associação, a garagem, (só a garagem) poderá ser excepcionalmente construída no alinhamento da rua, desde que tenha a parte superior completada por terraço descoberto ou jardim. Quando o lote perpendicularmente à rua apresentar rampa igual ou superior a 15% (quinze por cento), a garagem (só a garagem) poderá adotar o mesmo recuo lateral de 3,00m (três metros). Art. 11º – A residência não poderá ter mais de 02 (dois) pavimentos (térreo e superior). Poderá, a juízo da Associação, ser construída além destes dois pavimentos, sótão, mezanino, porão ou garagem desde que: a) em harmonia com o estilo da construção; b) quando a topografia atual do terreno exigir. Parágrafo Único: Tomando-se como referência o ponto mais alto do lote pelo nível da rua, a altura máxima da construção não poderá ultrapassar 12,00m (doze metros) até o ponto mais alto do telhado. Art. 12º – A fossa séptica deverá estar a uma distância mínima de 2,00m (dois metros) de qualquer edificação e divisas do lote. A fossa séptica deverá ser construída dentro dos padrões da norma NBR 7229.
CAPÍTULO III - DA CONSTRUÇÃO Art. 13º – A autorização para início da construção somente será expedida pela Associação após a constatação da quitação por parte do proprietário de eventuais débitos relativos a taxas de manutenção, multas, etc, bem como a entrega por parte do proprietário de cópia do alvará de licença expedido pela prefeitura, para que seja permitida a entrada de material e trabalhadores na obra. Art. 14º – Antes de iniciar a obra o proprietário deverá se dirigir à Administração para providenciar o cadastramento dos funcionários que irão trabalhar na obra para que sejam confeccionados crachás de identificação. Art. 15º – Toda a despesa decorrente da confecção do crachá de identificação para os trabalhadores da cada obra será devida pelo proprietário e será lançada no boleto da taxa de manutenção do mês subseqüente à emissão do crachá. Art. 16º – O proprietário desde já se compromete a comunicar à Administração de imediato o desligamento de todo e qualquer empregado para que seja providenciado o cancelamento do crachá de identificação, evitando assim a entrada da pessoa no loteamento. Art. 17º – O proprietário fica desde já ciente de que será notificado a qualquer conduta de um trabalhador que esteja cadastrado em sua obra e que venha comprometer a ordem e segurança da coletividade, para que tome as providências cabíveis. Art. 18º – Não poderá ser feita no terreno qualquer terraplanagem (aterro ou escavação) sem prévio consentimento por escrito da Associação mesmo sem que haja projeto aprovado. Art. 19º – Todas as obras de aterro, desaterro, estaqueamento, fundações e passagens de tubulações deverão resguardar as normas de segurança e a topografia original com relação aos lotes lindeiros. Art. 20º – A operação de máquinas para movimentação de terra deve ser supervisionada pelo proprietário ou responsável pela obra. A entrada destas máquinas deverá ser expressamente autorizada pela Administração da Associação. Art. 21º – Qualquer máquina de terraplanagem dotada de esteira só poderá ter acesso ao loteamento e/ou deslocar-se internamente quando transportada em caminhão, cujo peso total não poderá exceder 25 (vinte e cinco) toneladas. Art. 22º – Serviços de movimentação de terra que impliquem no comprometimento da segurança de casas vizinhas, sistema de água, sistema viário ou integridade de lotes vizinhos ou qualquer evento danoso, serão interrompidos pela Associação, não cabendo à mesma qualquer ônus decorrente desta medida. Art. 23º – Os barracões, banheiros, bacias sanitárias e fossa negra destinados aos trabalhadores da obra deverão ser construídos dentro dos limites do lote, obedecendo-se as condições mínimas de higiene e segurança e nunca invadindo os recuos constantes do Art. XX. As portas e janelas deverão estar voltadas para o interior do lote do proprietário, de modo a não oferecer visão das vias públicas e residências lindeiras. Art. 24º – Para a construção e uso do barracão, deverão ser seguidas as normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho, sendo de total responsabilidade do proprietário o cumprimento da legislação pertinente. (Village deixar cópia na Administração) Art. 25º – O barracão deverá ser demolido caso a obra não se inicie dentro do prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da autorização para início de obra emitida pela Associação. Art. 26º – Para a execução da obra será permitido o uso de um único lote lindeiro como apoio, desde que o proprietário apresente à Associação autorização por escrito do referido lote. Quando do término da obra, fica obrigado a entregar o referido lote limpo e livre de qualquer entulho, material, equipamento de obra no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, caso contrário a Associação tomará as medidas necessárias para regularização do lote, cobrando posteriormente o custo do proprietário que está executando a obra. Art. 27º – No caso de deposição de terra e/ou entulho no lote de apoio, em hipótese alguma será permitido que os mesmos sejam espalhados no lote, alterando a sua topografia original. Art 28º – Durante a escavação da fossa séptica, esta deverá ser coberta com madeira no final de cada jornada de trabalho com a finalidade de se evitar acidentes com pessoas que circulem pela área. Art. 29º – Por ocasião da construção da rede de captação de esgotos, os lotes situados a montante, que não possam dirigir os seus ramais de esgotos diretamente para a rua, poderão dirigir estes encanamentos através da faixa destinada aos recuos do lote a jusante, distanciados a 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) a 2,00m das divisas até encontrar as sarjetas das ruas. Essas tubulações se destinam exclusivamente às águas de chuva, não podendo receber, em hipótese alguma, águas servidas. Art. 30º – Nos muros, alambrados e fechos laterais e de fundos deverão ser construídas tubulações ou canaletas de concreto abertas para águas pluviais dos lotes situados a montante que deverão atravessar o lote jusante através das faixas destinadas aos recuos numa distância entre 1,50m a 2,00m das divisas até encontrar as sarjetas das ruas. Essas tubulações se destinam exclusivamente às águas de chuva, não podendo receber,, em hipótese alguma, águas servidas. Art. 31º – Nas condições previstas no Art. 19º, o compromissário comprador ou proprietário de lote a jusante, já se compromete a permitir a passagem das tubulações dos lotes a montante. Essas tubulações terão dimensionamentos, declividades e execução adequada ao perfeito funcionamento e serão providas de caixa de inspeção nos pontos necessários para garantir a sua fácil desobstrução, sem prejuízo para o lote permissionário. Fica, entretanto, vedado ao lote jusante, a utilização do mesmo ramal, salvo acordo entre os interessados. Art. 32º – Os muros ou cercas de alambrado de fundo e laterais, após o recuo frontal, obedecerão a altura máxima de 1,80m (um metro e oitenta centímetros) acima do terreno, Caso o fundo e as laterais do terreno confrontem com imóvel não pertencente ao Parque Village Castelo, poderão os muros atingir a altura de 3,50m (três metros e cinqüenta centímetros). O fechamento com alambrado para proteção de quadras não tem altura delimitada. A ligação da edificação principal às divisas laterais poderá ser de muro, alambrado, portão e cerca viva de simples vedação desde que a altura dos mesmos não exceda 2,50 m (dois metros e cinqüenta centímetros) de altura. Art. 33º – Em frente à obra, em lugar visível, deverá ser fixada placa indicativa do responsável técnico pela mesma, com respectivo número de registro no CREA.
CAPÍTULO IV - DAS VISITAS TÉCNICAS Art. 34º – Durante a execução da obra até a obtenção da carta liberatória do habite-se, a Associação fica autorizada pelo proprietário a efetuar visitas periódicas de inspeção, inclusive barracões e demais dependências do canteiro, quando serão tiradas fotos da obra para comprovação dos quesitos exigidos por este Código. Art. 35º – As visitas de inspeção dar-se-ão principalmente nas etapas de:
CAPÍTULO V - DA PARALIZAÇÃO DAS OBRAS Art. 36º – Havendo motivo de força maior para a paralização da obra, tal fato deverá ser comunicado por escrito à Associação, ficando o proprietário obrigado a remover os restos de materiais e detritos, assim como providenciar a demolição de banheiros e bacias do alojamento, tampar a fossa e outras escavações, restaurando o gramado na frente do lote (na faixa de três metros) agrupando os materiais remanescentes e, finalmente, fechando a obra com tapume. O tapume deverá cercar totalmente a construção paralisada, respeitando os limites do lote e deverá ser previsto um acesso com portão e cadeado. Parágrafo Único: Durante o período em que a obra permanecer parada, o responsável pela fiscalização de obras e o serviço de vigilância da Associação terão livre acesso a todas as dependências da obra. Art. 37º – Todo e qualquer fechamento, incluindo tapume deverá sofrer manutenção periódica às custas do proprietário. O proprietário receberá notificação da Associação quando o estado do tapume necessitar manutenção. Art. 38º – O não cumprimento do disposto nos artigos 36° e 37º, após notificação da Associação ao proprietário, implicará na tomada de providência em seu nome, sendo tais serviços incluídos no boleto da taxa de manutenção, isentando-se a Associação de qualquer responsabilidade por perdas e danos, podendo esta valer-se de todos os meios legais cabíveis para a cobrança.
CAPÍTULO VI - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS Art. 39º – O horário de trabalho nas obras é de segunda a sexta-feira das 07:00h às 17:00h e aos sábados das 07:00h às 12:00h, excluindo-se os dias considerados por lei como feriados nacionais, estaduais e municipais. Aos sábados não serão permitidos serviços de terraplanagem ou que provoquem ruídos. Parágrafo Único: Qualquer exceção é passível de aprovação somente após análise por parte da Diretoria Executiva. Art. 40º – Como medida de segurança para os moradores, não será permitido pernoitar na obra. Art. 41º – É proibido jogar qualquer tipo de entulho/lixo/material de construção nos lotes vizinhos, calçadas, áreas comuns e leito carroçável. A inobservância de tal responsabilidade acarretará em notificação ao proprietário infrator por parte da Associação, para a retirada em 48 (quarenta e oito) horas e, não atendendo nesse período, o proprietário será penalizado de acordo com o Regulamento Interno. Art. 42º – Quando já houver residência pronta, deverá ser acordada entre as partes (casa pronta e executor da obra) a necessidade de colocação de proteção. Art. 43º – A descarga de pedra, concreto, areia ou materiais empilháveis deverá ser feita dentro do lote do proprietário ou de apoio, sendo protegidos da ação do vento e chuva, respeitando-se o recuo mínimo de 3,00m (três metros) em relação à guia. A pedra e a areia deverão ser contidas com tábuas que impeçam as mesmas de invadirem as ruas e lotes lindeiros. Eventuais prejuízos à rede coletora de águas pluviais oriundos da não observância deste item serão de responsabilidade integral do proprietário. Art. 44º – É proibido o estacionamento de caminhões, tratores, trailers, máquinas escavadeiras e outros veículos grandes nas ruas, exceto para entregas e execução de serviços e estritamente pelo tempo em que os serviços estiverem sendo executados. Art. 45º – É proibida a circulação de veículos com peso acima de 25 (vinte e cinco) toneladas (carga + veículo). Art. 46º – Todas as ligações elétricas deverão obedecer as normas de segurança impostas pela concessionária, sendo absolutamente proibido puxar fios de outras obras e especialmente cruzar ruas e lotes. As demais ligações deverão obedecer as normas impostas pelas respectivas concessionárias. Art. 47º – Caso a obra não se inicie após 90 (noventa) dias da data da autorização para início da obra expedida pela Associação, os materiais depositados deverão ser retirados pelo proprietário, que sobre esse fato será intimado, via postal com aviso de recebimento, constando a necessidade de regularização em 15 (quinze) dias úteis e em não o fazendo, serão aplicadas as penalidades constantes do Regulamento Interno. Art. 48º – O proprietário deverá obedecer as normas e posturas emitidas pela Engenharia Sanitária, assim como as impostas pela Associação para a execução do sistema de esgoto e fossa séptica, ficando também ciente da expressa proibição do lançamento de efluentes ou detritos na rede coletora de águas pluviais, sob pena do sumário fechamento dessa tubulação arcando com as despesas efetivadas pela Associação em tal ato. Art. 49º – Os lotes a jusante deverão deixar reserva de espaço em um dos recuos laterais para passagem de canalização de águas provenientes de lotes a montante, exigência esta extensível a canalizações de esgoto. Parágrafo único: O responsável técnico pela obra definirá a forma e o local a executar tais redes, as quais deverão ser de total responsabilidade e manutenção do proprietário do lote a montante. Art. 50º – O proprietário declara-se ciente de que, antes do fechamento e da ligação da fossa séptica/filtro anaeróbio/sumidouro deverá o mesmo solicitar a presença da Associação para as devidas inspeções e liberações. Art. 51º – O proprietário declara-se ciente de que a existência de serviço de vigilância e portaria prestados pela Associação não implicará, por parte desta, assunção de qualquer responsabilidade proveniente de atos delituosos ou não, caso fortuito, acidentes, etc. que venham a ocorrer em sua obra. Art. 52º – O descumprimento de qualquer dos artigos aqui inseridos implicará nas penalidades impostas no Regulamento Interno da Associação. Art. 53º – O proprietário se obriga a sub-rogar a terceiros, a quem venha a ceder ou prometer ceder seus direitos sobre a propriedade e projeto aprovado, as obrigações assumidas neste Código, sob pena de não o fazendo responder pelas penalidades impostas no Regulamento Interno. Parágrafo Único – Terceiros adquirentes, herdeiros ou sucessores do proprietário sub-rogar-se-ão automaticamente nas obrigações ora assumidas. Art. 54º – O proprietário declara conhecer o conteúdo das normas contidas neste documento bem como no Estatuto Social e Regulamento Interno da Associação e obriga-se a cumpri-los fielmente. Art. 55º – A Associação não se responsabilizará, em hipótese alguma, por qualquer erro de locação da obra ou demarcação do terreno que implique na invasão de lotes vizinhos ou quanto ao titular do lote. Art. 56º – É responsabilidade do proprietário a remoção de entulhos, restos de folhagens e grama gerados no lote. É proibido despejar qualquer tipo de lixo/entulho nos lotes vizinhos, calçada e leito carroçável. A inobservância de tal responsabilidade acarretará em notificação ao proprietário para a retirada em 48 (quarenta e oito) horas e, não atendendo neste período, o proprietário será penalizado de acordo com o Regulamento Interno. Art. 57º – O recebimento de material deve ser feito pelo responsável do canteiro de obras ou pessoa indicada pelo proprietário que não seja funcionário da Associação. Se por qualquer motivo algum funcionário vier a acompanhar o caminhão de materiais até o local da descarga e aguardar o descarregamento do material, tal ato não caracteriza responsabilidade da Associação quanto ao acondicionamento do material e/ou quantidades descarregadas. A Associação não assume, em hipótese alguma, qualquer responsabilidade por recibos assinados por seus funcionários, os quais não têm autorização para tanto. Art. 58º – Porções de grama retiradas de calçadas de lotes com obras não serão recolocadas pela Associação. As calçadas deverão ser gramadas após o término das obras. Art. 59º – É proibida a preparação de qualquer tipo de argamassa ou produto nas ruas e calçadas. Art. 60º – Não serão permitidas as instalações no imóvel, ainda que a título de uso familiar, de chiqueiros, galinheiros e cocheiras ou outras construções confluentes que perturbem a tranqüilidade local em termos de ruídos indesejáveis ou comprometam a higiene na área. Parágrafo Único: Qualquer construção destinada a abrigar animais de estimação só poderá ser executada com aprovação prévia da Associação. Art. 61º – Para as obras que não se enquadrarem no presente Código e quando não for possível a solução direta com o proprietário, a Associação notificará a Secretaria de Obras da Prefeitura de Itu para que tome as providências necessárias para o embargo da obra. Art. 62° – Situações não contempladas no presente Código serão encaminhadas pela Diretoria Executiva para votação do Conselho Deliberativo. Art. 63º – O presente Código de Edilícias retrata as necessidades de regulamentação existentes por ocasião de sua elaboração, podendo ser modificado a qualquer momento pela Diretoria Executiva em conjunto com o Conselho Deliberativo, e só terá efeito após aprovado pela Assembléia Geral.
Itu, 19 de junho de 2005.
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